En este artÃculo te brindamos algunas recomendaciones para las operaciones de compraventa de Inmuebles y las facultades de dominio que deben ser confirmadas ante el RENAP.
Estimado Lector.
El dÃa de hoy nos gustarÃa hablarte de un tema de alta importancia, particularmente para la seguridad jurÃdica ante las operaciones que implican facultades de dominio, celebradas a través de apoderados legales, ya sean de personas morales o personas fÃsicas, para asà evitar caer en Fraudes Inmobiliarios.
¿Ha escuchado hablar del Registro Nacional de Avisos de Poderes Notariales? ¿Cómo funciona? ¿Por qué es útil?
En el año 2019, con la firma del convenio entre la SecretarÃa de Gobernación, y autoridades del Estado de Chihuahua, se logró la integración de las 32 Entidades Federativas en la república Mexicana en la colaboración en el Registro Nacional de Avisos de Poderes Notariales.[1] Estos convenios de coordinación entre las Entidades Federativas de la República Mexicana, su respectivo Colegio de Notarios, y el Gobierno Federal, tienen como objeto la integración, funcionamiento, evaluación y actualización permanente de la información y del Sistema del Registro Nacional de Avisos de Poderes Notariales; la elaboración y edición de obras de cualquier tipo en materia civil sobre poderes notariales o temas relacionados, a través de programas interdisciplinarios formulados conjuntamente.
Las Entidades Federativas de la República Mexicana, su respectivo Colegio de Notarios, y el Gobierno Federal[2] han convenido coordinarse y colaborar conjuntamente para integrar y mantener actualizado un banco de datos nacional mediante un sistema informático que permite la interconexión vÃa electrónica a través de Internet, en el cual se realizará la captura, almacenamiento, custodia, consulta, modificación, revocación, verificación, validación, administración y transmisión de la información en materia de Avisos de Poderes Notariales otorgados por personas fÃsicas y personas morales que no tengan actividad mercantil.
Este banco de datos nacional, de acceso para los Notarios Públicos contiene información precisa sobre todos aquellos poderes generales o especiales para ejercer actos de dominio sobre inmuebles. En dichos registros obrará información respecto a datos del poderdante, como del apoderado, el número de escritura, la vigencia del poder, y los términos en los que éste fue otorgado. El fin de lo anterior es otorgar seguridad jurÃdica a las partes, a fin de que en tiempo real se pueda validar la autenticidad, integridad y vigencia del poder con el que se comparece ante Notario Público a formalizar alguna operación.
Se vuelve entonces una actividad preponderante de cualquier abogado corporativo, que al momento de asesorar en una operación inmobiliaria de compraventa que sumado al minucioso análisis del poder notarial que se pudiese presentar para tal operación, asegurar con el Notario Público la consulta de dicho poder en el Registro Nacional de Avisos de Poderes Notariales, y la integración del resultado de la búsqueda en la escritura pública que se levante en dicha operación.
Derivado de lo anteriormente expuesto, nos gustarÃa brindarte las siguientes recomendaciones:
1.- Al momento de otorgar, o recibir un poder general o especial para ejercer actos de dominio, asegúrate que el Notario Público haya realizado el aviso e inscripción correspondiente, a fin de que en caso de que el o los actos a formalizar con dicho poder se efectúen en una NotarÃa Pública distinta, inclusive de otra entidad federativa, sea posible su consulta en el Registro Nacional de Avisos de Poderes Notariales.
2.- Como abogado asesor de una parte compradora, será menester que en los documentos que integren el due diligence legal sea un requisito indispensable que la parte vendedora, en caso de ser representada mediante un poder notarial para ejercer actos de dominio, exhiba el acuse de registro en Registro Nacional de Avisos de Poderes Notariales.
3.- En la firma ante Notario de la operación, es recomendable se realice la consulta en el Registro Nacional de Avisos de Poderes Notariales de dicho poder en el mismo dÃa que se llevará a cabo la firma, ya que dicho poder podrÃa haber sido revocado, lo cual también deberÃa ser informado en dicho registro, solicita una certificación al notario para que tengas certeza jurÃdica.
4.- Como abogados, es sumamente importante asesorar debidamente a nuestros clientes en las implicaciones jurÃdicas que conlleva en otorgamiento de facultades para ejercer actos de dominio, por lo que será crucial siempre proponer los candados legales para que un otorgamiento de esta Ãndole no represente una latente contingencia; asimismo, el tema aquà expuesto es parte de dicha asesorÃa jurÃdica, pues implica mecanismos de seguridad jurÃdica para las partes, particularmente para el comprador.
5.- Como en todos nuestros artÃculos relacionados con el otorgamiento de poderes notariales, nos gusta hacer hincapié en cuidar especialmente el tema de vigencia; siempre es importante analizar la legislación bajo la que se otorgó un poder notarial, que recordemos, es de orden común. Hay estados del paÃs como Aguas Calientes, Baja California, Coahuila, Durango, Estado de México, Jalisco, Guanajuato y Zacatecas que en sus artÃculos contemplan variantes o condicionantes que limitan el término de vigencia de un poder, por lo que siempre será importante corroborar el Código Civil del Estado respectivo, y estar atento a sus reformas.
Para mayor información y/o asesorÃa somos expertos en materia contractual, estamos para servirte.
Mtro. Eleazar Peinado Velarde.
Mtro. Fernando Alejandro Heleria GarcÃa
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