En este artículo te compartimos reciente pronunciamiento de la SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACION respecto a contratos de arrendamientos con especulación mercantil y la vía por la que debe ser tramitada ante un incumplimiento de las partes.
QUE NO TE SORPRENDAN, Y NO TE EQUIVOQUES DE VÍA.
Estimado Lector.
El día de hoy nos gustaría hablarte de un tema de extremo interés y además totalmente novedoso, del cual vale mucho la pena que tengas en consideración en caso de ser arrendador o arrendatario de un bien inmueble explotado comercialmente.
El pasado 30 de agosto de 2023, se dio a conocer por la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN), el siguiente criterio de la Primera Sala: ATENDIENDO A LA NATURALEZA DEL NEGOCIO, ES POSIBLE DEMANDAR POR LA VÍA MERCANTIL EL CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLE[1]., en el que se establece que derivado de una interpretación del artículo 75 del Código de Comercio[2], el arrendamiento de un bien inmueble que tenga como finalidad la especulación comercial, constituye un acto de comercio.
La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación resolvió un asunto derivado de un juicio especial de desahucio promovido en contra de una empresa; a quien demandaron, entre otras prestaciones, el pago de rentas vencidas, así como la desocupación y entrega de diversos lotes, utilizados para actos de especulación mercantil., motivo por el cual la empresa demandada promovió la excepción de la improcedencia de la vía. Pese a haber sido procedente la acción de desahucio para la jueza de origen, y confirmada en apelación, la empresa recurrió al juicio de amparo, y un posterior recurso de revisión. En su fallo, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación determinó que a partir de la doctrina desarrollada en precedentes recientes, resulta que se deberán dirimirse en la vía mercantil los conflictos derivados de actos de comercio; entendiendo por tales aquellos actos que independientemente de la calidad de los contratantes se encuentran previstos expresamente en el Código de Comercio o que, sin estarlo, se celebraron con el propósito de especulación mercantil.
Es importante no perder de vista, que el propio artículo 75 del Código de Comercio establece en su último párrafo que: "En caso de duda, la naturaleza comercial del acto será fijada por arbitrio judicial.", por lo que este criterio de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación sienta un precedente para que los juzgadores definan primordialmente si el contrato en litis constituye o no un acto de comercio, considerando la naturaleza de la explotación de dicho bien. En este sentido, podemos apreciar que la Primera Sala ha dejado atrás el criterio sostenido en la jurisprudencia 1a./J. 63/98[3], conforme a la cual se establecía que la vía mercantil era improcedente si se trataba de arrendamiento de inmuebles.
Como abogados de empresa, este pronunciamiento de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación representa un nuevo paradigma en el diseño de contratos de arrendamiento, ya que al momento de elegir la vía jurisdiccional a la que las partes se someterán, resultará beneficioso para nuestros clientes arrendadores precisar una vía mercantil para dirimir controversias, sin embargo por otro lado, para nuestros clientes arrendatarios representará la posibilidad de promover una excepción de la improcedencia de la vía, en caso de no ser considerada en sus contratos. Sin duda, como abogados expertos en la defensa de empresas nos resulta imprescindible la actualización a favor de nuestros clientes, pues en este pasado mes de agosto recién concluido, es el segundo pronunciamiento de impacto que versa sobre la actividad litigiosa de contratos, como te lo compartimos el pasado 07 de agosto en nuestro artículo "CORTE RESUELVE COMPETENCIA POR SUMISIÓN EXPRESA.[4]", de ahí que las recomendaciones corporativas para todo abogado especialista en contratos y de las propias empresas que hacen uso de arrendamientos con especulación mercantil, son las siguientes:
1.- Si bien es cierto, que este artículo nos deja ver que será el órgano jurisdiccional quien definirá si un contrato constituye o no un acto de comercio, lo cierto es que como abogados especialistas en contratos, es imprescindible que logremos reflejar en el clausulado el espíritu mercantil de la operación, en caso de que lo sea, y por otro lado si nuestra intención es que dicho contrato no exprese en su esencia ningún elemento mercantil, se deberá ser sumamente minucioso en su redacción.
2.- Siempre es importante que el cuerpo clausular de un contrato de arrendamiento refleje por seguridad de las partes qué es permitido o no en el bien inmueble, inclusive desde que tipo de operaciones se podrán realizar dentro del mismo por el arrendatario. Es fundamental que el arrendador contemple las limitantes que el arrendatario tendrá en la ocupación de su bien inmueble, máxime si se realizarán actos de especulación económica.
3.- Más allá de los acuerdos entre partes, es crucial tengas siempre en cuenta la regulación que determinará el tipo de uso que se le podrá dar a un bien inmueble. No es un hecho aislado el uso distinto que se les da a inmuebles con un uso de suelo [5] determinado, sin haber antes realizado el trámite correspondiente. Tener en cuenta lo anterior resulta muy importante al momento de asesorar a un cliente empresarial en el arrendamiento mismo de un bien inmueble.
4.- Es importante que consideres todas estas actualizaciones en materia de contratos, para establecer con precisión temas de competencia y jurisdicción., ya que un buen contrato, cuidando todos estos elementos te evitará muchos contratiempos innecesarios en alcanzar el acceso a la justicia.
5.- Es recomendable comenzar a plantear convenios modificatorios en caso de que existan las condiciones para realizarlos, en donde puedas tener en consideración los más recientes pronunciamientos de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en temas de competencia y jurisdicción.
Para mayor información y/o asesoría somos expertos en materia contractual, estamos para servirte.
Mtro. Eleazar Peinado Velarde.
Mtro. Fernando Alejandro Heleria García
aheleria@conajur.com
Móvil.-(664) 7304855
[1] https://www.internet2.scjn.gob.mx/red2/comunicados/noticia.asp?id=7488 [2] https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf_mov/Codigo_de_Comercio.pd [3] https://bj.scjn.gob.mx/doc/tesis/DfZsMHYBN_4klb4HZsQ7/%22Convenios%20de%20concertaci%C3%B3n%22 [4] https://www.conajur.com/post/corte-resuelve-competencia-por-sumisi%C3%B3n-expresa [5] https://www.tijuana.gob.mx/dependencias/sdue/dau/usodesuelo.aspx